【中玻網】7月樓市明顯回落，中原地產監(jiān)測的40個城市數據顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。房企在7月的收成更為慘淡，到8月10日，共有萬科、碧桂園、融創(chuàng)、富力等22家企業(yè)公布7月銷售業(yè)績，合計銷售821.53億元，比6月份下調32.6%，保利、萬達、碧桂園等銷售下滑在60%左右。
　　
　　8月首周，主要城市樓市成交下滑幅度加大。CREIS中指數據顯示，29個可比城市住宅成交面積比前一周下降20.3%。
　　
　　7月份以來樓市下滑，有季節(jié)性因素影響。炎熱的氣候下購房者入市積較性低，加上開發(fā)商沖擊上半年業(yè)績后，后續(xù)推盤供應不足，需要休整并為“金九銀十”積蓄力量。但是，不可否認的是，股市財富效應衰減、房價上漲過快、上半年需求過快釋放，需求被過度透支，可能是7月份以來回調的主要原因。
　　
　　從過去樓市量價運行和購房行為規(guī)律看，但凡房價持續(xù)上漲，若無打壓政策，需求入市往往比較踴躍、成交量也會保持在高位�；卣{需要從本輪量價齊升的特質來分析，本輪樓市回升較重要的推動力，就是二套房貸首付降至4成、營業(yè)稅免征期5年改2年，發(fā)生反應了改善型需求的爆發(fā)。
　　
　　在上半年股市財富效應的配合下，改善型需求增長，促發(fā)了高價住宅成交爆發(fā)。數據顯示，一線城市和要點二線城市，單價在5萬元左右、總價在500萬以上的住宅成交量上半年同比增長50%以上。高價位住宅交易爆發(fā)，直接推升房價上漲，市場開始“看多”，示范效應下剛性需求提前入市。除房貸和稅收政策發(fā)生反應、股市接濟外，上半年降準降息政策輪番出場、各地救市之頻繁和力度之大(如公積金)也為歷史之少有。
　　
　　但進入7月份以后，樓市處于政策面的“空窗期”；股市的財富效應一體衰減，深圳樓市近期一體回調就是例證。近期，大銀行推出新一輪匯改，未來資金流出增加、金額定價資產會下跌，也會部分沖擊到房價。
　　
　　更重要的是，房貸政策開始收緊，改善型需求或迅速下降。較新數據顯示，進入8月，深圳、上海、廣州房貸均有明顯收緊趨勢。在深圳，占房貸份額超過60%的四大國有銀行，已將首套房貸首付提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸；在上海，提供房貸的27家銀行中，已有9家將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；在廣州，7月中旬后，各家銀行將二套房貸首付全部調至7成，現階段依然維持這一水平，同時房貸利率也有上浮趨勢。
　　
　　政策的變化，成為下半年舒緩房價上漲預期的因素，房價上漲預期弱化，購房者入市的積較性必然會降低，成交量持續(xù)下滑也將是大概率事件。特別是，房貸政策收緊，將嚴重沖擊上半年市場回升的驅動力——改善型需求。同時，筆者認為，除此之外，上半年房價快速反彈、成交量暴漲并保持在高位，造成需求過度釋放，后續(xù)斷檔，而高房價也將舒緩需求，這兩個因素也是下半年樓市走弱的重要因素。