趨勢二：房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場”。

　　中國未來相當一段時期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面已經(jīng)過去，而供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)，并且將主要未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。

　　據(jù)“城鎮(zhèn)化需求預測模型”測算，到2020年新建住房面積將增長到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩，2020年后中國的住房需求才會正式進入下降期。但問題在于，需求增長的同時，供應增長更快，導致供求關(guān)系從供不應求的“賣方市場”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?ldquo;買方市場”格局。

　　預計2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米（2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，則房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工也將攀升到年均12.3億平米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產(chǎn)開發(fā)建設”、“城區(qū)擴大”以及“小產(chǎn)權(quán)房”等大量非市場性供應，將這些非正常供應加入到整個供應后，中國的城鎮(zhèn)住宅市場格局將明顯轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。

　　城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)初次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7-3.2億平米，假設剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積至多7.8-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，也遠遠不如，降幅達5-20%�？梢�，未來中國的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法撬動全國住宅銷量的持續(xù)快速增長。